Les estimateurs en ligne utilisent des algorithmes qui se basent sur des millions de données historiques de ventes et de tendances. Lorsqu’il s’agit de définir le prix moyen sur l’ensemble d’une commune, certains de ces estimateurs comme meilleursagents.com ont du sens. En revanche, ils sont totalement inefficaces et incohérents lorsqu’il s’agit de déterminer avec précision le prix d’un bien. En effet, ne pouvant intégrer des données nécessaires à l’évaluation typologique du bien, telles que l’exposition des pièces de vie, de nuit et des extérieurs, l’agencement, l’élévation, la vétusté, la qualité et l’ancienneté des matériaux, l’état général, le type et la taille des extérieurs, les éventuelles nuisances (olfactives, auditives ou visuelles), le nombre de stationnements, les éléments de confort, les performances énergétiques, le potentiel, etc… Il en résulte des écarts considérables entre la valeur affichée sur l’estimateur et le prix réel de marché de votre bien.

De nombreux agents, par manque d’expérience ou faute d’exploiter efficacement les outils mis à leur disposition, utilisent ces estimateurs pour faire l’évaluation du prix de votre bien. Autant dire que les fourchettes de prix proposées n’ont pas davantage de cohérence. Du coup, on voit des différences d’estimations avec des écarts de prix pouvant aller jusqu’à 20 voire 30%. Inutile de dire que les biens surévalués resteront sur le marché plusieurs mois voire plusieurs années, quand d’autres se vendront en 15 jours. Alors un conseil : ne vous fiez pas aux estimateurs !!!

Ne vous faites pas influencer par celles et ceux qui vous disent ce que vous avez envie d’entendre. Dans 60% des cas, agents et autres conseillers immobilier sur-estiment la valeur de votre bien, soit parce qu’ils ne maîtrisent pas leur marché, leurs outils, et/ou se basent sur les estimateurs en ligne, soit parce qu’ils optent pour la solution consistant à vous annoncer un prix élevé en vous annonçant qu’ils ont dores et déjà des acquéreurs. Quoi qu’il en soit, demandez à ces agents de vous communiquer une analyse complète portant sur l’intégralité des biens (vendus, invendus et en concurrence) afin de disposer d’une parfaite compréhension du marché et vous permettre de prendre les bonnes décisions. Nous disposons tous des mêmes outils mais ne les exploitons pas de la même manière. Vous ne le savez peut-être pas, mais certains de ces outils sont également à disposition du grand public. Peu d’agents ont la capacité, les techniques et le savoir-faire pour traiter et synthétiser d’importants volumes de données et comprendre ainsi les prix d’un bien sur son marché. Alors…ne vous faites pas berner !!!

Vendre un bien immobilier dépend de 2 conditions indissociables : La Communication et le Prix

LE PRIX
Le premier élément fondamental est évidemment de positionner le prix de vente de telle sorte qu’il soit en cohérence avec les prix du marché. Une estimation trop haute ne donnera aucune chance à votre bien de se vendre, le fera rester trop longtemps sur le marché et dégradera considérablement le prix final que vous en obtiendrez. À contrario, une estimation trop basse vous permettra certainement de le vendre rapidement mais vous fera perdre quelques milliers d’€euros car il aurait peut-être pu se vendre à un prix plus élevé. Il est donc indispensable de recourir aux services d’un professionnel qui connaît le secteur et le marché sur lequel se trouve votre bien afin qu’il détermine avec le maximum d’exactitudes la valeur de votre appartement ou de votre maison.

LA COMMUNICATION
Disposer d’une fourchette de prix cohérente est important mais il faut également faire savoir que votre bien est à vendre. Sans communication adaptée, votre bien n’aura aucune chance de trouver acquéreur. Il est donc important à la fois de mettre en valeur votre bien, mais également d’utiliser les bons outils et canaux de communication.

Votre bien ne se vend pas depuis plusieurs semaines voire plusieurs mois ? Posez-vous les bonnes questions :
Certes, le marché immobilier est particulièrement tendu en ce moment. Le nombre de biens sur le marché est important, néanmoins, le prix est-il réellement en adéquation avec les prix du marché compte-tenu des caractéristiques et des spécificités propres à mon bien ? La manière de communiquer est-elle adaptée ? Mon bien est-il mis en valeur ? Les photos et l’annonce sont-elles attractives ? Les outils de communication sont-ils adaptés ? Comment mon bien se différencie-t-il par rapport à la concurrence ? Une communication locale a-t-elle été faite (Flyer de proximité) ? Etc, etc… Une combinaison judicieuse du prix et de la communication doivent vous permettre de vendre votre bien dans les meilleurs délais et au juste prix.

• Vous économisez les frais d’agence : Les agences immobilières facturent des commissions qui peuvent représenter entre 3% et 7% du prix de vente du bien. En vendant par vous-même, vous économisez ces frais, ce qui peut représenter une somme significative.


• Vous disposez d’un contrôle total sur la vente : En gérant vous-même la vente de votre bien, vous avez un contrôle complet sur le processus, y compris la fixation du prix, la négociation avec les acheteurs, et la planification des visites. Vous pouvez adapter votre stratégie de vente selon vos besoins et préférences.


• Vous communiquez directement avec les acheteurs : Avoir un contact direct avec d’éventuels acquéreurs peut permettre de mieux comprendre leurs attentes et de répondre immédiatement à leurs questions. Cela peut également faciliter les négociations et les rendre plus transparentes.


• Cela vous confère plus de flexibilité dans les horaires de visites : Vous pouvez organiser les visites selon votre propre emploi du temps, ce qui peut être plus pratique que de dépendre des disponibilités d’un agent immobilier.


• Vous connaissez parfaitement votre bien : En tant que propriétaire, vous connaissez mieux votre bien que quiconque. Vous êtes donc le mieux placé pour en parler, répondre aux questions spécifiques des acheteurs potentiels et mettre en avant ses points forts.


• Vous avez la capacité de personnaliser l’annonce de vente à votre goût : Vous pouvez créer des annonces qui mettent en valeur votre bien de manière optimale, en utilisant des descriptions détaillées et des photos de haute qualité. Vous avez également la possibilité de diffuser ces annonces sur vos propres supports (sites internet, réseaux sociaux, plateformes immobilières réservées aux particuliers).


• Vous n’êtes soumis à aucune pression de vente : Vous n’êtes pas soumis à la pression d’une agence pour vendre rapidement. Vous pouvez prendre le temps nécessaire pour trouver le bon acheteur au bon prix.


• C’est une Expérience personnelle enrichissante : La vente de votre propre bien immobilier peut être une expérience enrichissante et éducative. Cela peut vous aider à mieux comprendre le marché immobilier et à acquérir des compétences en négociation et en marketing.


• Il y a une transparence totale : Vous avez une vue d’ensemble complète de chaque étape du processus, ce qui peut augmenter la transparence et réduire les risques de malentendus ou de mauvaise communication.

• Votre annonce risque de manquer de visibilité : Les agences immobilières disposent souvent de réseaux étendus, de bases de données d’acheteurs potentiels et peuvent communiquer sur des plateformes immobilières professionnelles qui disposent d’une audience plus large que les simples sites de particuliers, ce qui peut augmenter la visibilité de votre bien. En vendant par vous-même, il peut être plus difficile de toucher la cible la plus large, aussi bien française qu’internationale.


• Le manque d’expertise en évaluation : Évaluer correctement le prix de vente de votre bien est quasi impossible. Les professionnels disposent d’outils et d’une expérience qui leur permettent, de manière générale, d’estimer plus justement le prix de vente d’un bien sur son marché, bien que toutes les estimations des professionnels ne sont pas forcément cohérentes.


• Vous serez confrontés à une certaine complexité administrative et juridique : La vente d’un bien immobilier implique de réaliser des démarches et de disposer de connaissances juridiques. Vous pouvez toutefois vous faire assister par votre notaire.


• La gestion des visites et des négociations : Organiser les visites, répondre efficacement aux questions des acheteurs potentiels et mener des négociations peut être chronophage et parfois stressant, surtout si vous n’êtes pas habitué à ce type d’interaction. Négocier et obtenir le meilleur prix n’est pas à la porté de tous. C’est un métier et l’expertise en matière de négociation est de rigueur, surtout sur un marché d’acheteurs qui sont aujourd’hui particulièrement opportunistes et souhaitent faire des affaires.


• Risque de fraudes ou d’arnaques : En gérant la vente par vous-même, vous êtes exposé à des tentatives de fraudes ou d’arnaques de la part d’acheteurs malintentionnés.N’étant pas habitué à ce type de processus, vous n’êtes pas non plus à l’abri de faire visiter votre bien à des « touristes » qui n’ont rien d’autre à faire que de visiter des biens le week-end par « curiosité »


• Temps et effort considérables : La vente d’un bien immobilier nécessite du temps, de l’énergie et une bonne gestion du stress, que ce soit pour la préparation des annonces, la gestion des visites ou les négociations. Cela peut être difficile à gérer en parallèle d’autres engagements personnels et professionnels.

• Expertise professionnelle : Les agents immobiliers possèdent généralement une connaissance du marché immobilier local, ce qui leur permet d’évaluer correctement la valeur de votre bien. Ils ont une expérience en négociation qui peut aider à obtenir un meilleur prix de vente.


• Largeur du réseau et visibilité : Les agents immobiliers ont accès à des bases de données d’acheteurs potentiels et peuvent promouvoir votre bien à travers divers canaux de marketing (sites web immobiliers, publicités, réseaux sociaux). Ils peuvent organiser des visites de groupe et des journées portes ouvertes pour attirer plus de potentiels acheteurs.


• Gestion administrative et juridique : Les professionnels prennent en charge toutes les démarches administratives et juridiques, la vérification des diagnostics immobiliers, la coordination avec les notaires. Ils s’assurent que toutes les obligations légales sont respectées, réduisant ainsi le risque d’erreurs ou d’omissions.


• Gain de temps et d’énergie : Les agents s’occupent des visites, des appels et des négociations, ce qui vous libère du temps pour vous concentrer sur d’autres activités. Ils filtrent les acheteurs potentiels, ce qui peut réduire les visites inutiles, les faux espoirs et les visites de « faux acheteurs ».


• Accompagnement et conseil : Les agents immobiliers fournissent des conseils personnalisés tout au long du processus. Ils vous conseillent entre autre sur la manière de préparer votre bien pour la vente, vous donnent des suggestions sur les petites réparations ou améliorations à effectuer. Ils peuvent vous guider à chaque étape du processus de vente, rendant l’expérience moins stressante. Ils sont également là pour vous conseiller sur les meilleures stratégies à mettre en place pour vous permettre d’obtenir le meilleur prix.


• Accès à des outils et technologies avancés : Les agents immobiliers disposent souvent d’outils professionnels pour estimer la valeur des biens, créer des annonces attrayantes, et analyser le marché. Ces technologies peuvent améliorer l’efficacité et la précision de la vente.


• Réseaux de professionnels : Les agents immobiliers ont souvent des contacts avec d’autres professionnels du secteur immobilier, tels que des photographes, des experts en home staging, des avocats et des notaires. Cela peut faciliter et accélérer le processus de vente.


• Sécurité : Les professionnels filtrent les acheteurs potentiels, réduisant le risque d’accueillir des visiteurs malintentionnés ou non sérieux. Ils s’assurent également que les transactions se déroulent dans un cadre sécurisé et légitime. Ils procèdent à des analyses Tracfin aussi bien des vendeurs que des acheteurs.


• Marketing ciblé : Les agents peuvent cibler efficacement les acheteurs potentiels grâce à leur connaissance du marché et à leurs outils de marketing. Ils peuvent positionner votre bien de manière stratégique pour attirer le bon segment de marché.


• Réduction du stress : Confier la vente à un agent immobilier peut réduire le stress lié à la gestion des visites, des appels et des négociations. Vous bénéficiez d’un accompagnement professionnel à chaque étape.

• Commissions : Les agences facturent généralement des commissions qui peuvent varier entre 3% et 7% du prix de vente du bien. Ces frais peuvent réduire le montant net que vous recevrez de la vente.


• Perte de contrôle : Vous avez moins de contrôle direct sur le processus de vente, y compris la fixation du prix, les stratégies de marketing et les négociations. Vous devez vous fier à l’agent pour représenter vos intérêts de manière adéquate.


• Possibilité de conflits d’intérêt : Dans certains cas, les agents immobiliers peuvent être motivés à conclure une vente rapide plutôt qu’à obtenir le meilleur prix possible, surtout s’ils gèrent plusieurs biens simultanément. Un agent peut favoriser des acheteurs avec lesquels il a des relations préexistantes et vous poussez à accepter une offre même basse.


• Variabilité de la qualité des services : Tous les agents immobiliers ne se valent pas en termes de compétences, d’expérience et de dévouement. Le choix d’un agent peu performant peut ralentir le processus de vente ou entraîner des ventes à des prix inférieurs à la valeur du marché. La communication et la transparence peuvent varier d’un agent à l’autre.


• Dépendance à l’agent : Votre expérience de vente peut largement dépendre de l’agent que vous choisissez. Un agent peu compétent ou peu motivé peut nuire à la qualité de la vente.


• Contrats exclusifs : Certaines agences immobilières demandent des exclusivités, ce qui signifie que vous ne pouvez pas vendre votre bien par d’autres canaux pendant une période donnée, même si vous n’êtes pas satisfait des services de l’agent. Sachez qu’il existe des contrats d’exclusivité beaucoup plus souples qui vous permettent de vendre par vous même, de déléguer la vente à d’autres agences et de vous désengager sans attendre 3 mois.


• Moins de flexibilité dans la négociation : Les agents immobiliers peuvent avoir des stratégies de négociation standardisées qui ne correspondent pas toujours à vos attentes ou à votre style personnel de négociation.


• Confidentialité : Travailler avec un agent immobilier signifie partager beaucoup d’informations personnelles et financières. Si la confidentialité est une priorité, cela peut être un inconvénient.